房地產(chǎn)研究報告-房地產(chǎn)調(diào)控和險資入市影響情況分析_投資策略_分析預(yù)測_房地產(chǎn)市場調(diào)研

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中研網(wǎng)訊：

2010-2015年后危機時代呼和浩特房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形

金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達

2010-2015年后危機時代菏澤房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分

金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達

2010-2015年后危機時代淮安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分

金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達

2010-2015年后危機時代呼和浩特行業(yè)發(fā)展形勢分析

金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達

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　　新會計準則對保險業(yè)影響幾何？保險公司如何從承保與投資兩方面應(yīng)對經(jīng)濟周期的變化？在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售渠道、人才培養(yǎng)等方面，保險業(yè)有著哪些發(fā)展趨勢？記者近日帶著這些問題，采訪了友邦保險中國區(qū)資深副總裁兼首席財務(wù)官許毅飛

　　保險業(yè)今年開始實行新的會計準則，您怎么看新準則對行業(yè)的影響？

　　許毅飛：新會計準則主要規(guī)范了保險混合合同分拆、重大保險風險測試和保險合同準備金計量三個方面的內(nèi)容。由于新規(guī)要求分拆保險混合合同，并在認定保險合同時引入重大保險風險測試，壽險公司保費收入規(guī)模略有下降。現(xiàn)在的一些新型壽險產(chǎn)品，其作為儲蓄與投資功能的保費比重要遠大于保障功能。會計新規(guī)下，投資部分不得計入保費收入。保費收入口徑的變化，真實地反映了保險公司的風險保障業(yè)務(wù)狀況，但并不意味著保險公司實際業(yè)務(wù)規(guī)模的減少，對公司的資產(chǎn)總額和利潤總額不會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

　　從2009年新會計準則實施結(jié)果來看，大部分保險公司保險合同準備金負債有一定減少，凈資產(chǎn)和凈利潤均有不同程度的增長。當然，凈利潤今年增長的話，以后也會有減少的時候。新會計準則只是改變了各期的凈利潤，總利潤不變。

　　總體而言，會計新規(guī)的實施對于保險業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展、保險會計制度規(guī)范的國際化，具有重要意義和深遠影響。

　　就產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言，新會計準則真實地反映保險公司面臨的保險風險和金融風險，引導(dǎo)保險公司進一步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強保險業(yè)核心競爭力，回歸風險保障本質(zhì)。相對于分紅險而言，投連險和萬能險的保障功能較弱，隱含著較大的市場風險。對于目前一些過度依賴這些險種的公司而言，這項規(guī)定肯定會帶來短期的陣痛，迫使他們轉(zhuǎn)變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進一步發(fā)展風險保障型和長期儲蓄型險種。但從長期來看，壽險業(yè)主動調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、發(fā)揮風險保障和長期儲蓄功能，使保險產(chǎn)品能夠不斷滿足消費者的真實保險需求，是保證壽險業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

　　保險業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)進行一年多了，但今年以來出現(xiàn)一些反彈的"苗頭"，例如過于依賴銀保渠道、期交產(chǎn)品交費期限短期化，還有產(chǎn)品同質(zhì)化。您覺得這種追求規(guī)模甚于發(fā)展質(zhì)量的根源是什么？

　　許毅飛：以保費論英雄，是部分保險公司的錯誤觀念。在銀行保險渠道，今天與銀行簽約，明天就能賣產(chǎn)品。而代理人先要通過招聘、培訓、納入薪酬制度、尋找辦公場所等諸多環(huán)節(jié)，才能銷售，至少要好幾個月。但過于依賴銀保渠道有兩點隱憂：一是保險公司相對銀行弱勢，銀保銷售渠道不穩(wěn)定；二是要支出傭金等費用，利潤很微薄，甚至要虧損。

　　片面強調(diào)規(guī)模、市場份額、保費排名等數(shù)字，其實是一個認識上的問題。這和保險產(chǎn)品的同質(zhì)化有一定聯(lián)系，正因為相似產(chǎn)品過多，各大保險公司同時爭奪同一個市場，競爭激烈，自然會產(chǎn)生放棄利潤、追求市場占有率的局面。

　　在國外，傳統(tǒng)保險市場基本飽和，保險公司必須不斷創(chuàng)新來尋找新的利潤增長點。國外產(chǎn)品更加豐富并不是因為他們創(chuàng)新能力有多強。我國保險產(chǎn)品同質(zhì)化的原因還在于，資本市場正處于發(fā)展階段，國外的不少保險產(chǎn)品都是和資本市場關(guān)聯(lián)的。

　　其實同質(zhì)化是很正常的現(xiàn)象，但發(fā)展戰(zhàn)略更應(yīng)該放在質(zhì)量上，比如品牌的建設(shè)、售后服務(wù)的完善等等。上市公司需要有漂亮的財務(wù)報表來支撐股價，非上市公司也要面對股東層的壓力，因此要做出取舍可能很難。但市場份額等指標并不能反映業(yè)務(wù)的品質(zhì)。如果壽險公司希望追求長期的優(yōu)質(zhì)發(fā)展，必須全面平衡業(yè)務(wù)品質(zhì)、市場份額、盈利能力等各方面指標，使公司核心競爭力和盈利能力不斷增強，抗風險能力得到提高，進而充分保護消費者的合法權(quán)益，最終實現(xiàn)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)在有越來越多的銀行入股保險公司。這對于市場、尤其是銀保市場會有什么影響？

　　許毅飛：銀行系保險公司的出現(xiàn)是個趨勢，而且還會持續(xù)，這是一股不容忽視的勢力。未來銀行和險企的合作關(guān)系應(yīng)該向合作伙伴邁進，而不是僅僅停留在兼業(yè)代理保險產(chǎn)品的層次。銀保渠道應(yīng)有更多純保障型產(chǎn)品。銷售點也應(yīng)從"高柜"的存款替代品轉(zhuǎn)到"低柜"的全面保障和投資。

　　對于稅延型養(yǎng)老險的出臺，已經(jīng)是千呼萬喚，這被視為改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高保險深度和密度的重要催化劑。但國稅總局的一番表態(tài)仿佛潑了一盆涼水。您覺得稅延型養(yǎng)老險近期推出的可能性大嗎？

　　許毅飛：稅延型養(yǎng)老險對個人有稅收優(yōu)惠，又能解決養(yǎng)老問題，是十分有吸引力的。國外養(yǎng)老險一般都有稅收優(yōu)惠。

　　但在具體操作層面，還是有困難，比如稅延優(yōu)惠的幅度問題。如果優(yōu)惠額度低，就不夠吸引人，但很高的優(yōu)惠額度就會減少國家稅收收入，所以額度必須由政府統(tǒng)一制定。要注意的是，養(yǎng)老險會減少政府將來的福利開支。國稅總局沒有認可的話，可能還要等一等。

　　今年保險資金投資壓力比較大，您怎么看這個問題？業(yè)界對于房地產(chǎn)投資開閘期盼已久，但房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷一輪嚴厲的調(diào)控周期，這對保險資金是怎樣的挑戰(zhàn)和機遇？

　　許毅飛：在低利率環(huán)境下，無風險投資的回報普遍偏低，而在經(jīng)濟危機的背景下，風險投資品種的波動率又比較大，這對于保險資金的投資收益有一定影響。但經(jīng)濟還是有周期的，只要在困難的時刻保證企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流的充分供應(yīng)，同時對風險進行嚴格管控，等到經(jīng)濟上升期，自然會有不錯的收益。

　　新保險法拓寬了保險業(yè)的投資渠道，這是利好消息。不動產(chǎn)投資規(guī)模大，期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的特點。放開不動產(chǎn)投資可發(fā)揮保險的資本融通功能，優(yōu)化保險資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高保險資產(chǎn)負債匹配程度。從遏制部分城市房價過快上漲的"國十條"來看，本輪調(diào)控主要是針對房地產(chǎn)投機，而保險公司一般通過不動產(chǎn)債權(quán)投資或不動產(chǎn)股權(quán)投資的間接方式投資不動產(chǎn)，并不會受到太大的影響。目前業(yè)內(nèi)仍在等待相關(guān)辦法的正式出臺。如果是資金盤子比較小的保險公司，機遇或許在于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

　　加息周期或許即將到來，從投資與承保兩方面看，保險公司應(yīng)該做些什么樣的調(diào)整來把握機遇？

　　許毅飛：央行加息的話，目的主要在于收緊銀根、控制銀行放貸規(guī)模、抑制經(jīng)濟過熱。當市場流動性降低，企業(yè)向銀行融資成本增加時，自然會轉(zhuǎn)向資本市場。作為資本市場上重要的資金提供者，保險公司將會有更為廣闊的空間。保險資金運用的空間如果得到進一步拓寬，將發(fā)揮更大的作用。

　　此外，債券尤其是中長期債券，是保險公司最重要的投資。加息將提升中長期債券的投資收益率。但就短期而言，因為只有新增的債券才能享受更高的收益率，而已有的巨額存量債券的收益率已經(jīng)被鎖定。保險公司可以通過調(diào)整投資策略，增加投資組合的流動性，以及時應(yīng)對加息后可能出現(xiàn)的各種變化。

　　加息將有可能改變消費者對保險產(chǎn)品的選擇。一方面，中短期的儲蓄型產(chǎn)品受到的壓力會比較大，如果不具備利率聯(lián)動機制，其保單定價利率（即返還給投保人的投資收益率）的上升速度將趕不上升息的速度。而長期性壽險產(chǎn)品受到的影響會比較小，因為長期性的保障類產(chǎn)品對利率的調(diào)整并不敏感---目前加息，以后還有可能降息。另一方面，由于預(yù)期收益率提高，偏好保守型理財?shù)南M者會更青睞主要投資于固定收益類資產(chǎn)的投資型產(chǎn)品�？傮w而言，加息對保障型產(chǎn)品影響不大，但會影響投資型產(chǎn)品的收益和銷售。保險公司應(yīng)強化保險產(chǎn)品的保障功能，以吸引和引導(dǎo)保險消費者。

　　經(jīng)過國際金融危機的洗禮，保險業(yè)并購風起云涌，尤其多涉及歐美保險公司。國內(nèi)不少合資公司的外資股東也已部分撤資，在您看來，這說明了什么？近幾年外資公司的市場份額連連下滑，原因何在？政策的松綁是不是必要的？

　　許毅飛：我們期待看到中國金融市場的全面開放，也希望政策對外資進一步松綁。但是客觀地說，部分合資保險公司市場份額的下滑主要還是因為自身經(jīng)營的問題。

　　原因之一是水土不服。由于對于本土文化了解程度不深入，部分公司還是希望在中國銷售他們在國外取得成功的產(chǎn)品，或者靠理財產(chǎn)品來抓住本土的高端客戶，但是中國保險業(yè)最大的市場并不在此。

　　此外，有的公司受到金融危機影響，而他們在中國的業(yè)務(wù)并不賺錢，所以不愿意追加投資。還有的公司是中方想求變，外方就由戰(zhàn)略投資者退為財務(wù)投資者，既能減少投入，也保留了將來把股權(quán)買回來的可能。還有很多合資公司是中外雙方股東合作不愉快�？傮w而言，外資公司的問題出在經(jīng)營管理制度上，而不是人員不到位等原因。

　　說到保險業(yè)的專業(yè)人才，人們提及較多的是精算師和負責投資的，很少關(guān)注會計。作為現(xiàn)任保險公司首席財務(wù)官、澳洲會計師公會上海委員會委員、澳洲精算學會資深院士，您認為保險業(yè)的會計有些什么特別之處？中國保險業(yè)對專業(yè)會計人才的需求如何？

　　許毅飛：保險業(yè)對會計人才的需求一直十分旺盛，一方面是由于高端會計人才的匱乏，另一方面，優(yōu)秀的會計可以幫助公司管理層進行深入的財務(wù)分析，為公司的運營出謀劃策。

　　保險公司的會計相比其他行業(yè)的會計有著很多特殊性，比如保費的確認、準備金的計量等。另外，超過90%的保險資產(chǎn)為金融投資資產(chǎn)，公允價值的計量、資產(chǎn)的減值核算等工作要求保險會計對資產(chǎn)投資及評估有著深入了解�？傊�，保險業(yè)的會計師面對的數(shù)據(jù)并不是那么簡單直觀的，會計人才除了要有會計功底之外，還需具備廣泛的知識面、相當?shù)奈蛐砸约斑壿嬎季S能力。

　　目前國內(nèi)的保險業(yè)人士也往往熱衷于參加LOMA這樣的"洋證書"考試。您怎么看這個現(xiàn)象？現(xiàn)有的人才評價體系有什么可以改進完善的地方？

　　許毅飛：企業(yè)追逐全球化的人才，人才也自然追逐著全球化。那么多人愿意參加"洋證書"的考試，一方面是這些證書的知名度足夠高，可以使自己跨入名牌企業(yè)的門檻。像我所在的澳洲會計師公會，在全球就有將近13萬名會員。另一方面，考這些證書所需要掌握的知識，的確是目前國際上比較通用的，含金量比較高。由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，國外的經(jīng)驗相比中國顯得更權(quán)威，但是隨著中國經(jīng)濟的深入發(fā)展，加上中國目前是公認的全球最大市場，在未來出現(xiàn)被國際認可的中國權(quán)威資格認證也并不奇怪。

　　對于目前的人才評價體系，我認為還是比較開放的，各個企業(yè)都有自己的考核制度。當然，擁有相關(guān)國際認證資格的會計人才，對我們公司而言還是比較有吸引力的。

　　這兩年，有關(guān)保險營銷制度是否轉(zhuǎn)制、如何轉(zhuǎn)制的話題，也頗受關(guān)注。您怎么看？

　　許毅飛：傭金制讓人多勞多得，有其不可取代的優(yōu)點。有個別小型保險公司在過去幾年嘗試過回歸薪酬制，但都不太成功。薪酬制下，不銷售也有收入，營銷員動力變小。我認為，可以找一個平衡點。例如，對達到一定條件的營銷員，給予其社會保障和其他福利�？梢哉乙恍┑貐^(qū)進行試點。此外，很多營銷員只是兼職賣保險，有關(guān)部門可以按照全職與兼職兩種人出臺不同辦法。

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房地產(chǎn)調(diào)控和險資入市影響情況分析